Ξ COPROPIDAD INMOBILIARIA

De acuerdo a la ley 19.537, la Copropiedad son aquellos inmuebles o edificios construidos en un mismo terreno de dominio común y las casas construidas en sitios de dominio de cada propietario, pero que cuentan con espacios comunes.

Los bienes de dominio común son aquellos que le pertenecen a todos los copropietarios por ser necesarios para la existencia, seguridad y conservación del condominio o edificio en cuestión, como, por ejemplo, los terrenos, los muros, los ductos de agua, gas, aire, alcantarillas y luz, pasillos, hall de entrada, etc. También los destinados al servicio, recreación y esparcimiento o todos los espacios que el reglamento de copropiedad determine como tales.

Forma de acogerse a la ley 19.537:

Los copropietarios deben organizarse en una asamblea, a la cual deben asistir personalmente; formar un comité de administración, que debe reunirse a lo menos, una vez al año; elegir a un administrador, dictar un reglamento y abrir una cuenta bancaria exclusiva para los gastos que genere la copropiedad.

Los gastos comunes:

Los gastos comunes se generan por la mantención, administración, reparación y uso de la copropiedad. Todos los copropietarios están obligados a su pago en proporción al derecho que les corresponda en la copropiedad. El reglamento de la copropiedad puede fijar otra forma de distribución, fijar su monto y plazo para el pago. Ningún copropietario puede eximirse de este pago por el hecho de no usar los bienes de uso común.

En el caso de no pagar los gastos comunes, se puede iniciar un juicio en contra del moroso ya que el acta de la asamblea de copropietarios en que se acuerdan los gastos comunes, tiene mérito ejecutivo, lo que se traduce en que a través de un juicio pueden embargarse los bienes para conseguir el pago de los gastos comunes adeudados.

El reglamento de copropiedad autoriza al administrador para que, con el acuerdo del comité de administración del condominio, suspenda el servicio eléctrico si un copropietario se encuentra moroso en tres o más cuotas. El corte de suministro del resto de los servicios se puede establecer en el reglamento de la comunidad.

Problemas de la comunidad:

La solución de los conflictos internos puede ser entregada al administrador en conformidad al reglamento de la comunidad. De no haber solución interna, se puede recurrir a los juzgados de policía local de acuerdo a las reglas generales. También se puede someter la contienda a un juez árbitro o a la municipalidad, quien atenderá extrajudicialmente el conflicto, siempre y cuando no llegase a intervenir el juez de policía local a petición de las partes. La única excepción es el cobro de los gastos comunes, cuyo tribunal competente es el Tribunal de Letras en lo Civil, pues se trata de un juicio ejecutivo.

Comunidad solicita término del contrato de arrendatario:

El arriendo es un contrato civil entre el dueño de la unidad y su arrendatario. En principio la comunidad no tendría facultades al tratarse de un contrato firmado entre el arrendador y arrendatario. Pero si el reglamento de copropiedad lo señala, la comunidad podría solicitar el término de contrato, cuya gestión debiera realizarse a través del arrendador.

Filtración de departamento superior:

De acuerdo a lo previsto en la ley 19.537, Art. 32, las unidades deben usarse sin perjudicar a los demás copropietarios, y a ello hay que agregar que el Art. 36, inciso 5 permite intervenir en casos urgentes. Atendido lo anterior implica que si la filtración se origina en un bien particular, responde el propietario de arriba. De ser en bienes comunes será de responsabilidad de la comunidad.

Tenencia de mascotas:

El Comité no puede prohibir la tenencia de mascotas en la copropiedad si el respectivo reglamento no lo expresa. Se debe recordar que la Ley 19.537 no lo prohíbe. Si el Comité desea prohibirlas, debe modificarse el reglamento de copropiedad y para ello cumplir con todas las exigencias que se señala en la ley.