Ξ JUICIOS DE ARRENDAMIENTO

La Ley N° 18.101 regula el arrendamiento de predios urbanos.

No se aplica:

• Predios de cabida superior a una hectárea y que tengan aptitud agrícola, ganadera o forestal, o estén destinados a ese tipo de explotación;
• Inmuebles fiscales;
• Viviendas que se arrienden por temporadas no superiores a tres meses, por períodos continuos o discontinuos, siempre que lo sean amobladas y para fines de descanso o turismo;
• Hoteles, residenciales y establecimientos similares, en las relaciones derivadas del hospedaje;
• Establecimiento de automóviles y vehículos;
• Las viviendas regidas por la ley N ° 19.281, que establece normas sobre arrendamiento de viviendas con promesas de compraventa.

Juicios de Arrendamiento de predios urbanos:

• El procedimiento será verbal, pero las parte pueden presentar minutas escritas, donde se establezcan los hechos invocados y las peticiones que se formulan al tribunal.
• Deducida la demanda, el juez debe citar a las partes a una audiencia de contestación y prueba al quinto día hábil después de la última notificación, plazo que no tiene aumento alguno.
• El demandante deberá presentar su lista de testigos conjuntamente con el escrito de demanda, y el demandado deberá hacerlo antes de las 12 horas del día anterior a la audiencia respectiva.
• La audiencia tendrá lugar con las partes que asistan. Se iniciará con la relación verbal de la demanda, y de la contestación del demandado, procediendo acto seguido al llamado de conciliación. Si existe demanda reconvencional y ella es contestada en la audiencia, deberá llamarse a conciliación una vez que ambas sean relatadas.
• Si en la audiencia respectiva no se produce el avenimiento, el juez fijará los puntos de prueba y acto seguido procederá a la recepción de la prueba.
• Concluida la prueba las partes deben ser citadas a oír sentencia.

Juicios de Arrendamiento de predios rurales:

Se regula de acuerdo al DFL N°993, sin embargo, las partes siempre podrán someter a un árbitro el conocimiento de los conflictos o cuestiones que puedan surgir con motivo de los contratos de arrendamiento sobre predios rurales.

El arrendatario está obligado a dar cumplimiento a todas las obligaciones contractuales, reglamentarias y legales sobre protección y conservación de recursos naturales. Si no se cumplen dichas obligaciones se puede solicitar la terminación anticipada del arrendamiento.

Si existe mora en el pago de la renta, se podrá obtener el desahucio por medio de 2 reconvenciones, por un lapso de a lo menos 30 días. Si se ejerce esta acción, la segunda reconvención se hará en la audiencia de contestación que se celebrará el día 31 hábil siguiente a la última notificación. En lo demás se seguirá el procedimiento de acuerdo a lo que establece el artículo 611 del Código de Procedimiento Civil.

Se aplica el derecho legal de retención que señalan los artículos 1937 y 1942 del Código Civil.

Si el arrendador debe alguna indemnización, el arrendatario no podrá ser privado de la cosa arrendada, sin que anteriormente se le pague o se le asegure el pago del importe que se le adeuda por el arrendador.

El arrendador, para seguridad del pago de la renta, y de las indemnizaciones a que tenga derecho retener:

• Todos los frutos existentes de la cosa arrendada;
• Todos los objetos con que el arrendatario la haya amoblado, guarecido o provisto, y que le pertenecieren; y se entenderá que le pertenecen, a menos de prueba en contrario.

Si el arrendatario pretendiere burlar el derecho de retención, podrá el arrendador solicitar el auxilio de cualquier funcionario de policía para impedir que se saquen esos objetos de la propiedad arrendada.